Kat karşılığı sözleşmede pazarlık dışı tutulması gereken maddeler
Paylaşım oranı konuşulurken sözleşmenin asıl riski taşıyan maddeleri atlanıyor. Teslim süresi, kira yardımı ve teminat başlıklarında nerede durulması gerektiğini anlatıyoruz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde masaya oturan herkesin aklında tek bir sayı oluyor: paylaşım oranı. Yüzde kırk mı, kırk beş mi. Oysa danışmanlık tarafında gördüğümüz uyuşmazlıkların çoğu oranla ilgili değil; oranın üzerinde anlaşıldıktan sonra üstünkörü geçilen maddelerden çıkıyor.
Birincisi teslim süresi ve gecikme yaptırımı. Sözleşmede "ruhsat tarihinden itibaren 24 ay" yazmak tek başına bir şey ifade etmiyor; ruhsatın ne zaman alınacağı belirlenmemişse sayaç hiç başlamıyor. Sürenin ruhsat başvurusuna değil, sözleşme tarihine bağlanması ya da ruhsat için ayrı bir üst sınır konulması gerekiyor. Gecikme halinde uygulanacak yaptırım da rakam olarak yazılmalı. "Müteahhit gecikmeden sorumludur" cümlesi, ihtilaf halinde hiçbir işe yaramıyor.
İkincisi kira yardımı. Binadan çıkan malik, inşaat boyunca kirada oturuyor ve bu ödeme çoğu sözleşmede aylık sabit bir tutar olarak yazılıyor. Yirmi dört aylık bir inşaatta sabit kira, sürecin sonunda gerçek kiranın epey altında kalıyor. Kira yardımının yıllık olarak güncellenmesi, hangi orana bağlı güncelleneceğinin de açıkça yazılması gerekiyor. Gecikme olursa kira yardımının devam edip etmeyeceği ayrıca belirtilmeli; uygulamada en çok burada tartışılıyor.
Üçüncüsü teminat. Müteahhidin işi bırakması ihtimaline karşı alınan teminat, çoğu sözleşmede senet olarak düzenleniyor. Senedin tahsil edilebilirliği müteahhidin o günkü mali durumuna bağlı olduğu için, işin durduğu senaryoda genellikle karşılıksız kalıyor. Banka teminat mektubu istemek pazarlığı zorlaştırıyor ama riski gerçekten karşılayan tek yöntem bu. Alternatif olarak, tapuda müteahhide devredilecek payların iş ilerledikçe kademeli devredilmesi düzenlenebiliyor.
Dördüncüsü, malzeme ve imalat kalitesinin tanımı. "Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır" ifadesi ölçülebilir değil. Sözleşmeye mahal listesi eklenmeli: hangi mahalde hangi marka ve seri, hangi kalınlıkta şap, hangi sınıf cam. Marka yazmak istenmiyorsa teknik özellik yazılmalı. Bu liste sözleşmenin eki olduğunda, teslimde yaşanan tartışmaların büyük kısmı ortadan kalkıyor.
Son olarak, ortak alanların ve otopark paylarının kime ait olduğu baştan yazılmalı. Bağımsız bölüm numaralarının hangi tarafa gideceği, kat irtifakı kurulurken değil sözleşme aşamasında belirlenmeli. Aksi halde en iyi konumdaki daireler üzerinden ikinci bir pazarlık başlıyor ve bu pazarlıkta malik, inşaat ilerlemiş olduğu için pozisyon kaybetmiş oluyor.
Bu maddeler oranı konuşmaktan daha az heyecan verici görünüyor. Ancak sözleşme imzalandıktan sonra oran sabit kalırken, geri kalan her şey bu maddelerin yazılış biçimine göre şekilleniyor.