Certificat d’urbanisme et coefficient d’emprise : ce qui échappe
Les surfaces exonérées expliquent l’essentiel de l’écart entre les mètres carrés attendus et ceux qu’accorde le permis.
La première question posée sur un terrain porte sur le coefficient d’occupation. Mais ce qui décide du permis, c’est le mode de calcul des surfaces exonérées.
Le règlement d’urbanisme des zones planifiées exclut du calcul abris, stationnement, cages d’escalier et gaines d’ascenseur sous conditions précises. Chacune a ses limites : une terrasse commune, par exemple, entre dans le calcul dès qu’elle est fermée.
Deuxième sujet récurrent : la façade sur rue et les reculs. Sur les parcelles d’angle, les reculs s’appliquent depuis les deux rues, et un coefficient généreux sur le papier ne tient plus dans l’emprise. Si le nombre de niveaux ne peut être augmenté, le projet repart de zéro.
À l’achat d’un terrain, lire le certificat ne suffit pas : regardez sa date et les modifications de plan en cours dans le secteur. Interroger la mairie sur les plans en enquête publique évite la plupart des mauvaises surprises.