Vente en dation : les clauses sur lesquelles il ne faut rien lâcher
Tout le monde négocie la clé de répartition. Les clauses qui portent le risque réel -- délai de livraison, indemnité de relogement, garantie -- sont signées à la hâte. Voici où tenir.
Dans une opération en dation, où le propriétaire cède son terrain contre une part des logements livrés, chaque négociation commence et finit le plus souvent sur un seul chiffre : la répartition. Quarante pour cent, quarante-cinq. Pourtant, presque aucun des litiges sur lesquels on nous appelle ne porte sur ce chiffre. Ils naissent des clauses que tout le monde a parcourues une fois la répartition arrêtée.
Le délai de livraison d'abord. "Vingt-quatre mois à compter du permis de construire" ne veut rien dire en soi, puisque rien dans cette phrase ne fixe la date à laquelle le permis doit être déposé. Le compteur ne démarre jamais. Il faut soit rattacher le délai à la date du contrat plutôt qu'au permis, soit prévoir une échéance distincte pour l'obtention du permis lui-même. La pénalité de retard doit également être chiffrée. Une ligne disant que "le constructeur répond des retards" ne pèse rien devant un juge.
Vient ensuite l'indemnité de relogement. Le propriétaire a quitté les lieux et paie un loyer ailleurs pendant toute la durée du chantier, et la plupart des contrats figent cette indemnité en un montant mensuel fixe. Sur vingt-quatre mois, la somme arrêtée à la signature se retrouve loin derrière le marché à l'arrivée. Prévoyez une revalorisation annuelle et, surtout, écrivez l'indice qui sert de référence. Dites expressément si l'indemnité se poursuit en cas de retard : c'est en pratique la phrase la plus discutée de tout le document.
La garantie, troisièmement. La sûreté contre l'abandon du chantier prend le plus souvent la forme d'un billet à ordre, et un billet ne vaut que ce que vaut le bilan du constructeur le jour où l'on cherche à l'encaisser. Dans le scénario même pour lequel on l'a exigé, il ne vaut généralement rien. La garantie bancaire se négocie plus difficilement et reste le seul instrument qui couvre réellement le risque. Si elle est refusée, la solution praticable consiste à transférer les quotes-parts du constructeur par étapes liées à l'avancement, et non en une seule fois au départ.
Quatrièmement, définissez la qualité de façon mesurable. "Il sera fait usage de matériaux de premier choix" ne se vérifie contre rien. Annexez un descriptif pièce par pièce : quelle marque et quelle gamme dans quel espace, quelle épaisseur de chape, quelle classe de vitrage. Si nommer des marques est exclu, nommez la spécification technique. Dès lors que ce descriptif est annexé au contrat, l'essentiel des discussions à la réception disparaît.
Enfin, l'affectation des parties communes et des places de stationnement se règle au stade du contrat, pas au moment d'établir l'état descriptif de division. Quels numéros de lot reviennent à quelle partie s'écrit en amont. Laissez la question ouverte et une seconde négociation s'ouvre sur les logements les mieux placés -- négociation que le propriétaire aborde en position de faiblesse, puisque le bâtiment est déjà sorti de terre et que se retirer lui coûte plus cher qu'au constructeur.
Rien de tout cela n'est aussi stimulant à discuter que la répartition. Mais la répartition est figée dès la signature, et tout ce qui suit dépend de la rédaction de ces clauses.