La cédula urbanística y lo que se escapa en la edificabilidad
Las superficies exentas explican casi toda la diferencia entre los metros que espera el propietario y los que concede la licencia.
Lo primero que se pregunta sobre un solar es la edificabilidad. Pero lo que decide la licencia es cómo se computan las superficies exentas.
El Reglamento de Urbanismo para Áreas Planificadas deja fuera del cómputo refugios, aparcamiento, cajas de escalera y huecos de ascensor bajo condiciones determinadas. Cada uno tiene sus límites: una terraza comunitaria, por ejemplo, computa en cuanto se cierra.
El segundo asunto recurrente son el frente de calle y los retranqueos. En parcelas en esquina los retranqueos se aplican desde ambas calles, y una edificabilidad que sobre el papel parecía holgada deja de caber en la huella. Si no se puede subir el número de plantas, el proyecto vuelve al principio.
Al comprar suelo no basta con leer la cédula: hay que mirar su fecha y las modificaciones de planeamiento en tramitación. Preguntar en el ayuntamiento por los planes en exposición pública evita la mayoría de los sustos posteriores.