Permuta de suelo por obra: las cláusulas que no se negocian
Todo el mundo discute el porcentaje de reparto. Las cláusulas que soportan el riesgo real -- plazo de entrega, ayuda al alquiler, garantía -- se firman deprisa. Aquí conviene no ceder.
En una permuta de suelo por obra, donde el propietario cede su parcela a cambio de una parte de las viviendas terminadas, toda negociación empieza y suele terminar en una sola cifra: el reparto. Cuarenta por ciento, cuarenta y cinco. Y sin embargo, casi ninguna de las controversias en las que nos llaman a intervenir tiene que ver con esa cifra. Vienen de las cláusulas que todos leyeron por encima una vez acordado el reparto.
Empecemos por el plazo de entrega. "Veinticuatro meses desde la licencia de obra" no dice nada por sí solo, porque ninguna parte de esa frase fija cuándo debe solicitarse la licencia. El plazo no llega a empezar nunca. O se vincula el cómputo a la fecha del contrato en lugar de a la licencia, o se establece un límite aparte para obtenerla. La penalización por retraso también necesita una cifra. Un renglón que diga "el contratista responde de los retrasos" no sirve absolutamente de nada ante un tribunal.
Después, la ayuda al alquiler. El propietario ha desalojado y paga alquiler en otro sitio mientras dura la obra, y la mayoría de los contratos fija ese pago como un importe mensual cerrado. En una obra de veinticuatro meses, la cantidad pactada en la firma se queda muy por debajo del mercado al final. Hay que incorporar una actualización anual y, sobre todo, dejar escrito a qué índice se referencia. Conviene decir expresamente si la ayuda continúa cuando la obra se retrasa: en la práctica es la frase más discutida de todo el documento.
La tercera es la garantía. El aval frente al abandono de la obra suele instrumentarse como pagaré, y un pagaré solo vale lo que valga el balance del contratista el día que se intenta cobrar. Precisamente en el escenario para el que se pidió, tiende a no valer nada. Un aval bancario cuesta más de negociar y es el único instrumento que cubre el riesgo de verdad. Si se rechaza, la alternativa viable es transmitir las cuotas registrales del contratista por fases ligadas al avance de obra, y no de una sola vez al principio.
Cuarta: definir la calidad en términos medibles. "Se emplearán materiales de primera calidad" no se puede contrastar con nada. Añada una memoria de calidades estancia por estancia: qué marca y serie en cada espacio, qué espesor de solera, qué clase de acristalamiento. Si nombrar marcas resulta inasumible, nombre la especificación técnica. Cuando esa relación es anexo del contrato, la mayor parte de la discusión en la entrega desaparece.
Por último, la asignación de zonas comunes y plazas de garaje se cierra en el contrato, no al constituir la división horizontal. Qué números de finca van a cada parte se escribe antes. Si se deja abierto, arranca una segunda negociación sobre las viviendas mejor situadas, y el propietario entra en ella en peor posición: a esas alturas el edificio está a medio levantar y retirarse le cuesta más a él que al contratista.
Nada de esto resulta tan atractivo de discutir como el reparto. Pero el reparto queda fijado en el momento de firmar, y todo lo que ocurre después lo determina cómo se redactaron estas cláusulas.