Grundstück gegen Wohnungen: Klauseln, bei denen man nicht nachgibt
Verhandelt wird über den Verteilungsschlüssel. Die Klauseln, die das eigentliche Risiko tragen -- Fertigstellungstermin, Mietzuschuss, Sicherheit -- werden nebenbei unterschrieben.
Beim Modell Grundstück gegen Wohnungen, bei dem der Eigentümer sein Grundstück gegen einen Anteil an den fertigen Einheiten einbringt, beginnt und endet jede Verhandlung bei einer einzigen Zahl: dem Verteilungsschlüssel. Vierzig Prozent, fünfundvierzig. Und doch dreht sich kaum einer der Streitfälle, zu denen wir gerufen werden, um diese Zahl. Sie entstehen aus den Klauseln, die alle nur überflogen haben, nachdem der Schlüssel einmal stand.
Zuerst der Fertigstellungstermin. "Vierundzwanzig Monate ab Baugenehmigung" besagt für sich genommen nichts, denn kein Wort darin legt fest, wann die Genehmigung zu beantragen ist. Die Frist läuft nie an. Entweder knüpft man sie an das Vertragsdatum statt an die Genehmigung, oder man setzt eine eigene Frist für deren Erteilung. Auch die Verzugsfolge gehört beziffert. Ein Satz wie "der Bauträger haftet für Verzögerungen" trägt im Streitfall überhaupt nichts.
Dann der Mietzuschuss. Der Eigentümer ist ausgezogen und zahlt für die gesamte Bauzeit anderswo Miete; die meisten Verträge schreiben dafür einen festen Monatsbetrag fest. Über vierundzwanzig Monate liegt ein bei Vertragsschluss vereinbarter Betrag am Ende deutlich unter dem Markt. Nehmen Sie eine jährliche Anpassung auf und vor allem: schreiben Sie hinein, woran sie sich bemisst. Halten Sie ausdrücklich fest, ob der Zuschuss bei Bauverzug weiterläuft -- in der Praxis ist das der meistdiskutierte Satz des ganzen Vertrags.
Drittens die Sicherheit. Abgesichert wird der Baustopp meist über einen Eigenwechsel, und ein Wechsel ist nur so viel wert wie die Bilanz des Bauträgers an dem Tag, an dem man ihn einlösen will. Genau in dem Fall, für den er verlangt wurde, ist er in der Regel wertlos. Eine Bankbürgschaft ist schwerer durchzusetzen und das einzige Instrument, das das Risiko tatsächlich deckt. Wird sie verweigert, bleibt als gangbare Lösung, die Miteigentumsanteile des Bauträgers in Stufen nach Baufortschritt zu übertragen statt in einem Zug zu Beginn.
Viertens: Qualität messbar definieren. "Es werden Materialien erster Wahl verwendet" lässt sich an nichts prüfen. Legen Sie eine raumweise Baubeschreibung bei: welche Marke und Serie in welchem Raum, welche Estrichstärke, welche Verglasungsklasse. Sind Markennennungen nicht durchsetzbar, nennen Sie die technische Spezifikation. Sobald diese Liste Vertragsanlage ist, erledigt sich der größte Teil der Diskussion bei der Abnahme von selbst.
Zuletzt gehört die Zuordnung von Gemeinschaftsflächen und Stellplätzen in den Vertrag und nicht erst in die Teilungserklärung. Welche Einheitsnummern an welche Seite gehen, wird vorher geschrieben. Bleibt das offen, beginnt eine zweite Verhandlung über die bestgelegenen Wohnungen -- und in die geht der Eigentümer geschwächt, weil der Rohbau steht und ein Ausstieg ihn mehr kostet als den Bauträger.
Nichts davon lässt sich so spannend verhandeln wie der Schlüssel. Aber der Schlüssel steht mit der Unterschrift fest, und alles Weitere richtet sich danach, wie diese Klauseln formuliert wurden.