Woran die Abnahme tatsächlich scheitert
Die Nutzungsgenehmigung entscheidet sich nicht am Bauende, sondern an den Festlegungen der Genehmigungsphase. Die vier Stellen, an denen Projekte bei uns hängenbleiben.
Der Bau ist fertig, die Wohnungen sind übergabebereit — und die Nutzungsgenehmigung kommt nicht. Auf der Beratungsseite ist das der häufigste Anruf. Dabei entstehen fast alle Abnahmeprobleme nicht im letzten Baumonat, sondern bereits in der Genehmigungsphase.
Der häufigste Stolperstein ist die Abweichung zwischen Plan und Ausführung. Wurde eine in der genehmigten Planung eingetragene Nasszellenwand auf der Baustelle um 40 cm verschoben, ist das für sich genommen ein Verstoß, der die Abnahme stoppt. Die Behörde misst es bei der Schlussabnahme nach und verlangt eine Nachtragsgenehmigung — erneut die Zustimmung des Entwurfsverfassers, erneut Gebühren. Unser Rat: die Baustelle einmal mit der Architekturplanung abgleichen, sobald der Rohbau steht. Dann kostet die Korrektur Tage, im Abnahmestadium Monate.
Zweitens der Energieausweis. Die Berechnung stützt sich auf die Werte der Wärmeschutzplanung. Wurde die Dämmstärke auf der Baustelle reduziert oder das Material getauscht, geht die Rechnung nicht mehr auf und der Ausweis kann nicht ausgestellt werden. Ein Materialwechsel sieht nach Ersparnis aus, die Kosten der Verzögerung liegen meist darüber.
Drittens die Behördenfreigaben. Brandschutzbericht, Aufzugsregistrierung, Gasabnahme und die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Sozialversicherung sind eigenständige Verfahren mit je eigenem Zeitplan. Sie gehören parallel angestoßen, nicht nacheinander. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist der übliche Nachzügler: Fehlen Meldungen von Nachunternehmern, dauert die Klärung Wochen.
Viertens müssen die Gemeinschaftsflächen tatsächlich fertig sein. Dient der Schutzraum als Lager, wurde in der Tiefgarage eine Trennwand gezogen oder ist die Fluchttreppentür abgeschlossen, wird die Genehmigung zurückgehalten. Das sind Provisorien, die während der Bauzeit aus praktischen Gründen entstehen — und bis zur Schlussabnahme gern vergessen werden.
Kurz: Die Abnahme ist kein eigener Arbeitsschritt, sondern der Tag, an dem sich die Entscheidungen der Genehmigungsphase bewähren müssen. Wo planungstreu gebaut wurde, wird sie zur Formsache.