عقود المقاولة مقابل الحصص: بنود لا يجوز التنازل عنها

في عقد المقاولة مقابل الحصص، حيث يتنازل المالك عن أرضه مقابل نصيب من الوحدات المنجزة، تبدأ كل مفاوضة وتنتهي عند رقم واحد: نسبة التقاسم. أربعون بالمئة أم خمسة وأربعون. غير أن معظم النزاعات التي نُستدعى إليها لا علاقة لها بهذا الرقم، بل تنشأ من البنود التي مُرَّ عليها سريعًا بعد الاتفاق على النسبة.

البند الأول هو موعد التسليم. عبارة "أربعة وعشرون شهرًا من تاريخ رخصة البناء" لا تعني شيئًا بمفردها، لأنها لا تحدد متى يجب التقدّم بطلب الرخصة، فلا تبدأ المدة أصلًا. إما أن تُربط المدة بتاريخ العقد بدل الرخصة، أو يوضع سقف زمني منفصل للحصول على الرخصة ذاتها. والغرامة عن التأخير يجب أن تُكتب برقم صريح؛ أما جملة "المقاول مسؤول عن التأخير" فلا قيمة لها عند النزاع.

البند الثاني هو بدل الإيجار. المالك الذي أخلى مسكنه يدفع إيجارًا طوال فترة البناء، وأغلب العقود تثبّت هذا البدل كمبلغ شهري ثابت. وعلى مدى أربعة وعشرين شهرًا يصبح المبلغ المحدد عند التوقيع أقل بكثير من إيجار السوق في نهاية المدة. ينبغي النص على تحديث سنوي، والأهم النص على المؤشر الذي يُحدَّث وفقه. كما يجب أن يُذكر صراحةً ما إذا كان البدل يستمر عند تأخر التسليم؛ عمليًا هذه أكثر جملة يدور حولها الخلاف.

البند الثالث هو الضمان. عادةً ما يكون الضمان في مواجهة تخلّي المقاول سندًا لأمر، وقابلية تحصيل السند مرهونة بالوضع المالي للمقاول يوم التحصيل؛ أي أنه يغدو بلا قيمة في السيناريو الذي وُضع من أجله تحديدًا. خطاب الضمان المصرفي أصعب في التفاوض لكنه الأداة الوحيدة التي تغطي المخاطرة فعلًا. وإن رُفض، فالبديل العملي هو نقل حصص المقاول في السجل العقاري على مراحل مرتبطة بتقدّم الإنشاء، لا دفعة واحدة في البداية.

البند الرابع هو تعريف الجودة بصيغة قابلة للقياس. عبارة "تُستخدم مواد من الدرجة الأولى" لا يمكن اختبارها. أرفِق بالعقد جدول مواصفات لكل حيّز: أي علامة تجارية وأي سلسلة في أي مكان، وسماكة الطبقة الأرضية، وصنف الزجاج. وإن تعذّر ذكر العلامات التجارية فلتُذكر المواصفة الفنية. متى صار هذا الجدول ملحقًا للعقد اختفى الجزء الأكبر من الخلاف عند التسليم.

وأخيرًا، يُحسم توزيع المساحات المشتركة ومواقف السيارات في مرحلة العقد لا عند إنشاء حق الارتفاق الطابقي. أرقام الوحدات المستقلة وإلى أي طرف تؤول تُكتب في العقد. وإذا تُركت مفتوحة بدأت مفاوضة ثانية على الشقق الأفضل موقعًا، يدخلها المالك من موقع أضعف لأن البناء قد تقدّم والانسحاب صار أكلف عليه منه على المقاول.

لا شيء في هذه البنود مثير للنقاش كنسبة التقاسم. لكن النسبة تُثبَّت لحظة التوقيع، وكل ما يجري بعد ذلك تصوغه طريقة كتابة هذه البنود.